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      楼市降温土地财政增长速度放缓 三四线酝酿“救市”

      2019-03-24 来源:华夏时报 用手机看

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        原标题:楼市降温土地财政增长放缓 三四线酝酿“救市”

        2018年,由于受到楼市降温、棚改退潮的影响,土地市场降温,增速放缓。而在一些对土地财政依赖度较高的三四线城市,已经有城市开始“救市?#34180;?/p>

        2018年土地市场转冷

        近日,诸葛找房整理数据并发布了关于2018年土地市场的报告,数据显示,2015年以来,随着房地产市场的复苏及火热,土地使用权收入连年攀升,2017年全国土地收入超5万亿,增速近40%。2018年,由于房地产市场的调控,房企融资收紧等因素的影响,全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿,增速放缓至25%。

        随着土地市场的降温,土地流拍也在增加,据诸葛找房统计,2018年全国地级市土地流拍数?#30475;?#21040;创记录的1808宗,且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

        在去年土地市场降温的背后,是房地产市场的整体转冷。合硕机构首席分析师郭毅在接受《华夏时报》记者采访时表示,土地市场降温是几个层面引起的,第一个是去杠杆对开发商现金流的影响,在2018年达到了一个峰值,开发商的资金状况并不是特别乐观。再?#30001;?#20840;国很多城市都执行比较严格的限购政策,开发商的销售回款也并不是特别理想,现金流的压力造成开发商在投资拿地、资金调配方面存在着一定的压力,土地流拍自然会增加。

        棚改退潮,也是造成2018年土地市场转冷的一大因素。2018年10月8日,国务院常务会议明?#20998;?#20986;,因地制宜调整完善棚改货?#19968;?#23433;置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货?#19968;?#23433;置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。吉林长春、江苏淮安等地也调整了棚改政策,降低棚改货?#19968;?#23433;置比例,推进更多进行实物安置。

        上海中原地产市场分析师卢?#24180;?#22312;接受《华夏时报》记者采访时表示,棚改政策的转变,对土地市场是有一定影响的。货?#19968;?#23433;置的减少,市场上就少了很多购房需求,尤其是对于三四线城市来说,内生性需求本来就不多,购房需求在前一波房价快速增长的时候已经释放掉了,未来需求可能会更少。房企自然会谨慎一些看待这些市场,购置土地时会更为谨慎。

        三四线依赖土地财政

        2012年以来土地使用权出让金与地方公共预算的比值基本保持在0.4以上,近两年来随着土地出让金的攀升,与地方一般公共预算收入的比值也越来越大,2017年、2018年的比值升为0.57、0.66,超过地方一般公共预算收入的一半以上。

        诸葛找房分析,从土地使用权收入与地方一般公共预算收入比值可以明显看?#38477;?#26041;政府对土地财政的依赖程度一直较高,地方政府寄希望于卖地来弥?#36141;?#32500;持地方财政收支缺口。但近年来过分依赖土地出让收入带来的负面影响越来越大,对土地财政的依赖逐渐成为导致房价上涨的重要因素之一,同时?#24067;?#22823;了地方债务风?#25214;?#21450;金融风险。

        从城市来看,在2018年,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。三四线城市对土地财政的依赖度最高。

        诸葛找房分析,一线城市产业转型,逐渐进入后工业化阶段,产业合理,政府一般公共预算收入较高,土地财政依赖度处于较?#36864;?#24179;;二线城市处于快速扩张期,需求旺盛,市场热度高,供地规模大且房企竞争激烈,土地财政依赖度略高于一线城市;三四线城市自身经济体量有限,抗风险能力不足,但在棚改及行业上行周期带动下,部分城市土地出让收入大幅增长,在2018年土地财政依赖度最高。

        诸葛找房进一步指出,由于多数三四线城市经济基础较薄弱,土地财政收入几乎成为城市经济发展的最主要来源,?#28909;?#33743;泽、日照等城市,得益于大规模的棚改货?#19968;?#23433;置,土地出让金收入大幅提升,是其一般公共预算收入的2倍以上,为地方政府提供了丰厚的资金。随着棚改货?#19968;?#25512;进,刺激了三四线城市大量的购房需求,三四线商品房市场迅速量价齐升,带动土地市场一时火热,地方政府在高位时卖地套现成为缓解地方债务的重要手段。高土地依赖度短期也引发了地价、房价快速?#20185;?#26410;来随着棚改货?#19968;?#27604;例下调,需求已经被提前透支的情况下,一旦土地市场降温,此类城市需求将难以为继。

        部分三四线城市酝酿“救市”

        2018年末,多个城市开始悄然松绑调控政策。菏泽取消限售政策、杭州和珠海放松购房的社保要求、青岛高新区取消执行半年前出台的摇号政策、合?#26159;?#24708;松绑限购,这些城市开启了地方放?#19978;?#36141;的小高潮。

        最近,一些地方政府开始了“救市”政策。菏泽成武县出台了房地产新政,规定各镇农民购买首套房可以享受300元/平方米优惠,首付不超过30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.9倍,上限不超过贷款基准利率的1.25倍。

        对此,卢?#24180;?#34920;示,买房补贴房款,这是最直接的刺激动作,成武县救市的动作已经很明显了。有些地方过度依赖土地财政,房子卖?#32531;茫?#23548;致土地卖不掉,会直接影响?#38477;?#26041;政府的收入,这肯定是地方经济受不了的。三四线城市,尤其是对于土地财政依赖度较高的地区,肯定会想办法做政策上的松动,未来像成武县的城市还有很多。

        郭毅也表示,今年房地产调控推行“落实城市主体责任?#20445;?#21508;地需要根据城市特点出台调控政策,前面有示范效应的一些城市,并没有被中央?#22411;#?#39044;期今年会有更多城市对楼市进行适度的松绑,但这个松绑会是一个渐进?#38477;摹?#23581;试性的,如果市场出现过热的苗头,松绑不会继续,因为地方政府还?#19988;?#23545;调控的结果负责,守住“房住不?#30784;?#36825;个底线。

      责编:吴亦尘

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